法院視窗

當前位置:主頁 > 法院視窗 >

慶城縣法院一案例榮獲全國法院系統2019年度優秀案例

時間:  2020-01-08 17:07
近日,由最高人民法院主辦,中國應用法學研究所承辦的全國法院系統2019年度優秀案例分析評選活動結果公布。經30余位資深法官和法學專家復評、終評,共評選出案件辦得好、案例寫得好、社會效果好的獲獎案例479篇。慶陽市慶城縣法院1篇案例榮獲“全國法院系統2019年度優秀案例分析評選活動”優秀獎。
 
優秀案例
 
蔡光明訴慶城縣明珠房地產開發有限公司、蓋龍商品房買賣合同糾紛案
 
——開發商對房屋地基下沉所導致損害賠償責任的承擔認定
 
編寫人:慶城縣人民法院    王曉強 李瑞媛
 
內容摘要
 
普通的框架式商用住宅樓,開發商在建造時就應保證該住宅樓在正常的合理使用年限即50年內能正常居住使用,包括對樓房的基礎設施工程、地基基礎工程和主體結構工程質量的保證。本案所涉住宅樓的回填場地系自重濕陷性黃土場地,在建造時就存在地基不均勻的特殊情況,明珠公司、蓋龍作為開發商與出賣人,在建造住宅樓時未將該特殊性考慮在內并作出充分完善的加固防范處理措施,地基處理低于相應標準,存在明顯過錯,導致房屋部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求,所出售的房屋在合理使用年限內出現地基下沉、墻體裂縫的現象,成為局部危房,則開發商與出賣人在保修期限內,應對產生的相關質量問題及造成的損失承擔責任。
 
蔡光明訴慶城縣明珠房地產開發有限公司、蓋龍商品房買賣合同糾紛案
 
——開發商對房屋地基下沉所導致損害賠償責任的承擔認定
 
關鍵詞:房屋質量保證 地基下沉 損害賠償責任
 
裁判要旨
 
一、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條關于房屋毀損、滅失的風險轉移問題,系指房屋受地震、水火災、戰爭等不可抗力因素造成的風險,而不是指房屋內在的質量問題,房屋雖已交付買受人居住使用,但房屋內在質量問題非因不可抗力引起的風險,不隨房屋交付使用而轉移;
 
 
 
二、根據《建設工程質量管理條例》第四十條之規定,“在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;”中華人民共和國建設部發布的《住宅建筑規范》規定普通房屋的設計使用年限應不少于50年,本案開發商在建造時就應保證該住宅樓在正常的合理使用年限即50年內能正常居住使用,包括對樓房的基礎設施工程、地基基礎工程和主體結構工程質量的保證;
 
三、明珠公司與蓋龍簽訂的《房地產開發資質掛靠協議》系明珠公司所提供格式合同,其中所作“乙方(蓋龍)獨立承擔安全生產責任;獨立承擔開發建設過程中可能出現的工傷事故及附帶經濟責任。乙方獨立承擔與本項目開發建設有關的其他法律或經濟責任。甲方(明珠公司)對此不負任何連帶責任。”及“乙方對龍鳳苑住宅小區項目項下的產品(如出售的房產等)獨立承擔質量保證責任。”等類似約定,為明珠公司免除其責任、加重蓋龍責任的條款,該格式條款的約定應屬無效。開發商明珠公司作為出賣人在商品房買賣合同上加蓋公司印章,足以證明明珠公司系商品房買賣合同一方當事人,對于所造成的房屋質量損失應與實際開發商蓋龍承擔連帶賠償責任;
 
四、房屋的重置費用指房屋在估價時重新建造與舊有建筑物的建筑技術、工藝水平、建材價格、人工及運輸費用等因素相同或相似的情況下,重新構建與原有房屋具有同等效用、狀態的建筑物所必要的費用,包含重新購置房屋所必須支出的地皮費用;
 
五、本案原告以其與出賣人簽訂的商品房買賣合同為依據要求出賣人在房屋的合理使用年限內承擔房屋質量問題,而非以存在侵權行為為由主張財產損害賠償,根據《中華人民共和國合同法》第一百二十二條之規定,當違約責任和侵權責任競合時,當事人有權選擇依照法律規定要求對方承擔違約責任或者侵權責任的權利。
 
相關法條
 
《中華人民共和國合同法》第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
 
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。
 
案件索引:甘肅省慶陽市慶城縣人民法院(2018)甘1021民初1101號(2018年12月17日)
 
基本案情
 
2007年4月12日,蓋龍與慶城縣明珠房地產開發有限公司(以下簡稱明珠公司)簽訂《房地產開發資質掛靠協議》,約定蓋龍以明珠公司名義進行龍鳳苑住宅小區的項目投標、房屋開發建設及施工等活動。后蓋龍將承包的龍鳳苑小區E#商住樓發包給慶陽市建筑安裝工程有限責任公司施工,并于2008年10月竣工,該樓房共建成六層、三個單元,其中第一層為商業用房,二至六層為住宅用房,住宅房屋共30套。2008年5月19日蔡光明與明珠公司簽訂房屋買賣合同,約定蔡光明購買龍鳳苑小區E#3單元2層202室建筑面積為95.69m2的房屋一套,蓋龍以明珠公司的名義向蔡光明收取水暖電接口費、報戶費及購房款,之后蓋龍出具加蓋明珠公司第二項目部印章的收款收據,并向蔡光明交付房屋。隨后蔡光明對所購房屋進行地面鋪瓷磚、粉墻、吊頂等裝修,裝修完畢后居住使用。2011年,該房屋地基基礎開始下沉,墻體出現大量裂縫,蔡光明及其他業主便向蓋龍及明珠公司進行了積極反映。2012年6月14日,龍鳳苑小區E#商住樓在慶城縣城建局完成工程竣工驗收備案。2014年6月,在業主的要求下,蓋龍委托甘肅省建筑科學研究院對龍鳳苑小區E#住宅樓進行安全性檢測鑒定,2014年7月22日,甘肅省建筑科學研究院根據檢測結果及計算復核,作出以下綜合判斷“1.該住宅樓的結構安全性評級為Csu級;2.該建筑物場地位于人工回填區與自然溝壑交接地段,經人工堆填整平,為大面積填方區,屬欠固結土,且地基處理深度不滿足現行規范要求,積水滲入使建筑物基礎下部地基土產生濕陷變形,導致地基下沉、墻體裂縫等危害;3.該建筑物目前已出現地基基礎不均勻沉降、墻體裂縫等危害,相鄰柱基的沉降差已超出現行國家規范的要求,建議進行監控,有異常應立即疏散住戶并研究處理。” 2015年10月9日,經龍鳳苑小區E#樓住戶與蓋龍、慶城縣住房和城鄉建設局三方進行協商后,共同委托甘肅省土木工程科學研究院(以下簡稱土木工程研究院)再次對該住宅樓進行鑒定,鑒定內容主要為對該住宅樓地基下沉、墻體裂縫產生的原因進行檢測及評價該住宅樓的現狀,經檢測鑒定后,土木工程研究院的鑒定結論及建議為:“(一)E#商住樓安全性評為Csu級,即其安全性不符合規范要求,顯著影響整體承載,應采取措施,且有少數構件必須立即采取措施。(二)造成E#商住樓樓地基下沉、墻體裂縫的主要原因是1、該場地為大厚度填土場地,回填厚度差異大,密實度及濕陷性不均一,為不均一地基,地基處理標準偏低。2、該樓北側中間地段地基土含水率較高、濕陷下沉造成的。(三)建議對E#商住樓進行監測,對各種管網進行定期檢查,做好防排水措施。……(四)考慮到E#商住樓地基存在嚴重的“先天不足”和安全隱患,地基加固處理的難度較大。若要進行全面加固處理,應先對地基基礎進行加固處理,……”2018年3月21日,蔡光明向本院提起訴訟,同時提出房屋價格鑒定申請,經人民法院委托蘭州立正價格評估咨詢有限責任公司(以下簡稱立正價格評估公司)對其所有的龍鳳苑小區E#3單元3層202室住宅樓的重置費用和裝修價格進行鑒定評估,鑒定結論為重置費用478450元、房屋裝修費57420元,共計535870元。蔡光明以此為據要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同,由明珠公司、蓋龍賠償其房屋重置費和房屋裝修費共計535870元,并承擔其另行購置房屋過渡期間的費用10000元。
 
裁判結果
 
甘肅省慶陽市慶城縣人民法院于2018年12月17日作出(2018)甘1021民初1101號民事判決:
 
一、解除蔡光明與慶城縣明珠房地產開發有限責任公司、蓋龍簽訂的商品房買賣合同;
 
二、慶城縣明珠房地產開發有限責任公司、蓋龍于判決生效后三十日內向蔡光明賠償房屋重置費用478450元、房屋裝修費57420元,共計535870元;
 
三、駁回蔡光明的其他訴訟請求。
 
案件受理費8972元,鑒定費3500元,由慶城縣明珠房地產開發有限責任公司、蓋龍負擔案件受理費8807元及鑒定費3500元,共計12307元,蔡光明負擔案件受理費165元。
 
裁判理由
 
法院生效判決認為:關于明珠公司、蓋龍作為龍鳳苑小區E#住宅樓開發商一方是否對樓房出現的地基下沉、墻體裂縫所導致的損失負有過錯并承擔賠償責任。首先,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條關于房屋毀損、滅失的風險轉移問題,系指房屋受地震、水火災、戰爭等不可抗力因素造成的風險,而不是指房屋內在的質量問題,被告所作房屋已交付買受人使用故而風險已移交買受人承擔的辯解意見在本案中無適用的事實根據,不予采信。其次,根據《建設工程質量管理條例》及中華人民共和國建設部發布的《住宅建筑規范》的相關規定,龍鳳苑小區E#住宅樓作為普通的框架式商用住宅樓,設計使用年限應不少于50年,則開發商在建造時就應保證該住宅樓在正常的合理使用年限即50年內能正常居住使用,包括對樓房的基礎設施工程、地基基礎工程和主體結構工程質量的保證。但鑒定報告判斷該住宅樓安全性為Csu級,根據《民用建筑可靠性鑒定標準》的規定解釋,即該房屋部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求,屬局部危房。同時根據土木工程科學研究院所出具鑒定報告對地基下沉、墻體裂縫原因的分析,能夠看出開發商在建造時未將該回填土地地基的特殊性考慮在內并作出充分完善的加固防范處理措施,地基處理低于相應標準,存在明顯過錯。故開發商與出賣人在保修期限內,應對產生的相關質量問題及造成的損失承擔責任。再次,明珠公司與蓋龍簽訂的《房地產開發資質掛靠協議》系明珠公司所提供格式合同,所作約定為明珠公司免除其責任、加重蓋龍責任的條款,應屬無效。且在雙方簽訂的商品房買賣合同中,明珠公司作為出賣人加蓋公司印章,蓋龍在明珠公司委托代理人處簽字,結合當事人陳述及其他證據,足以證明明珠公司系商品房買賣合同一方當事人,對于所造成的房屋質量損失應與實際開發商蓋龍共同承擔賠償責任。本案買受人購買房屋用于居住使用的主要目的因該質量問題已完全不能實現,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予以支持。”之規定,其訴請解除與二被告簽訂的商品房買賣合同并賠償損失,合法有據,予以支持。綜上所述,明珠公司、蓋龍應對龍鳳苑小區E#住宅樓出現的地基下沉、墻體裂縫所導致的損失向原告進行賠償,具體數額應以立正價格評估公司出具的價格鑒定結論書為準,應向蔡光明賠償房屋重置費用478450元、房屋裝修費57420元,共計535870元。對于原告所訴請房屋過渡期間的費用10000元,本院認為在所購房屋不適宜居住之后,各住戶根據自身不同情況對于另行支出住房花費的需求不盡相同,原告對于該筆損失費用的產生是否為必需、是否實際發生及相關的計算方法,未提交明確證據加以證明,予以駁回。
 
案例注解
 
1.原告以其與出賣人簽訂的商品房買賣合同為依據要求出賣人在房屋的合理使用年限內承擔房屋質量問題,而非以存在侵權行為為由主張財產損害賠償,根據《中華人民共和國合同法》第一百二十二條之規定,當違約責任和侵權責任競合時,當事人有權選擇依照法律規定要求對方承擔違約責任或者侵權責任的權利,人民法院應按照原告的訴訟請求進行審理。
 
2.房屋的重置費用指房屋在估價時重新建造與舊有建筑物的建筑技術、工藝水平、建材價格、人工及運輸費用等因素相同或相似的情況下,重新構建與原有房屋具有同等效用、狀態的建筑物所必要的費用,包含重新購置房屋所必須支出的地皮費用,故立正價格評估公司所出具的鑒定結論對于房屋重置費用的評估應為合理費用。
 
在本案處理過程中,合議庭充分考慮了該案牽涉民生利益的特殊性,集中審理,迅速裁判,所作法律文書格式規范、要項齊備,事實敘寫明確具體,證據列舉全面準確,焦點揭示簡明扼要,論理闡述層次分明、說理透徹,行文嚴謹流暢,遵循了引據敘事、由事而法的邏輯順序,使客觀事實和法律事實相統一,宣判后原、被告均未上訴,社會各界對審理結果給予了充分肯定和高度評價,實現了法律效果與社會效果的契合。
來源:慶城縣法院
(責任編輯:李 婷)
粤广东快乐10分走势图